La gestión de la Propiedad Horizontal (PH) en Colombia exige responsabilidades legales cruciales para sus administradores y consejos. Una obligación vital, y a veces malentendida, es contratar pólizas de seguro para los bienes comunes.
El Ministerio de Vivienda (Minvivienda) ha reiterado recientemente la obligatoriedad de este seguro, conforme a la Ley 675 de 2001, para proteger el patrimonio colectivo ante catástrofes.
El régimen de Propiedad Horizontal en Colombia se rige por la Ley 675 de 2001. Este marco normativo establece la estructura y las responsabilidades para la existencia, conservación y administración de conjuntos y edificios.
La ley crea una persona jurídica sin ánimo de lucro (la copropiedad). Su función principal es garantizar la adecuada administración, mantenimiento y preservación de los bienes comunes. La obligatoriedad del seguro es el mecanismo directo para cumplir con este deber fiduciario.
El pilar de la obligatoriedad se encuentra específicamente en el Artículo 15 de la Ley 675 de 2001.
El Parágrafo 1° establece de manera imperativa: "En todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran contra los riegos de incendio y terremoto los bienes comunes de que trata la presente ley, susceptibles de ser asegurados".
Este parágrafo impone un deber mínimo: asegurar los bienes comunes contra los dos riesgos que representan la mayor amenaza estructural. La ley limita la obligación a "bienes comunes susceptibles de ser asegurados", lo que en la práctica aplica a la mayoría de los elementos estructurales comunes.
El objetivo legalmente definido de esta póliza es "garantizar la reconstrucción total de los mismos".
Esto significa que el valor de la póliza no puede basarse en criterios comerciales o catastrales. Debe basarse únicamente en el costo real y actual de los materiales y mano de obra necesarios para restaurar la infraestructura a su estado previo al siniestro.
A pesar de la claridad del texto legal, han persistido dudas. El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio (Minvivienda), como entidad reguladora, ha emitido conceptos jurídicos que eliminan cualquier ambigüedad.
Minvivienda ha precisado que el seguro de incendio y terremoto para zonas comunes es obligatorio en virtud del Artículo 15 de la Ley 675/01.
Esta confirmación recalca que la función del seguro es, prioritariamente, garantizar la reconstrucción de la estructura física del inmueble.
Uno de los detalles más importantes aclarados por Minvivienda se relaciona con el uso de la indemnización. Si ocurre un siniestro y la reconstrucción es viable, los fondos deben destinarse a dicho propósito.
No obstante, si la reconstrucción total del inmueble no es posible, el valor de la indemnización debe ser distribuido entre los propietarios de los bienes privados según su coeficiente de copropiedad. Este mecanismo legal protege el capital de los dueños en caso de pérdida total.
El Ministerio aclaró que carece de competencia para intervenir en las decisiones comerciales de las aseguradoras, como la negativa a emitir o renovar una póliza.
La vigilancia y el control sobre la actividad aseguradora en Colombia corresponden exclusivamente a la Superintendencia Financiera (SFC). Las quejas o solicitudes de intervención contra una aseguradora deben dirigirse a la SFC o al defensor del consumidor financiero de la compañía.
El cumplimiento del mandato legal choca directamente con el principio de autonomía contractual en el sector de seguros.
De acuerdo con el Código de Comercio (Artículo 1056), las aseguradoras tienen la autonomía para decidir si asumen o no los riesgos propuestos. Esto significa que, aunque la PH está obligada a adquirir el seguro, la aseguradora no está obligada a venderlo, salvo en casos de seguros obligatorios que la ley expresamente obligue a otorgar cobertura (como el SOAT).
Este vacío regulatorio coloca una carga administrativa significativa en el representante legal de la PH, cuya responsabilidad de asegurar la propiedad persiste. Si una compañía se niega, el administrador debe documentar esta diligencia ante la Asamblea, demostrando que agotó todas las opciones disponibles.
El problema de la autonomía aseguradora se magnifica en edificaciones de gran antigüedad (superiores a 40 años). Las razones comunes para la no renovación o la negativa incluyen la antigüedad estructural, la falta de mantenimiento documentado, o la ubicación en zonas de alto riesgo.
La imposibilidad de obtener cobertura suele señalar deficiencias subyacentes. En estos casos, la estrategia debe virar de "buscar una póliza" a "hacer que la propiedad sea insurable". Esto puede implicar someter a votación planes de inversión para reducir el perfil de riesgo (ej. refuerzos estructurales).
Una póliza conforme a la ley debe ser técnicamente adecuada para cumplir su fin reconstructivo. La mera existencia de un contrato de seguro no es suficiente si la suma asegurada es insuficiente.
La suma por la cual se aseguran los bienes comunes debe reflejar el valor de reconstrucción de la estructura y no su valor comercial. El valor comercial incluye el terreno y la ubicación, factores que no se destruyen en caso de siniestro.
El riesgo de infra-seguro (underinsurance) es alto si se usan valores desactualizados. Si se asegura por una suma inferior al costo real de reconstrucción, la aseguradora aplicará el principio de proporcionalidad, dejando un déficit financiero. Para mitigar esto, la administración debe realizar un Avalúo Técnico de Reconstrucción y actualizarlo periódicamente.
La póliza debe garantizar la cobertura de todos los bienes comunes esenciales susceptibles de ser asegurados. Estos incluyen los elementos necesarios para la existencia, estabilidad y conservación del edificio, como la estructura portante, fachadas, y las redes matrices de servicios públicos.
El seguro obligatorio de PH no cubre los bienes privados ni los contenidos de los apartamentos individuales. La responsabilidad del seguro se limita estrictamente a la estructura común.
El deducible es la parte del siniestro que la copropiedad debe asumir. En riesgos catastróficos como el terremoto, los deducibles pueden ser cuantiosos. Es responsabilidad del Consejo y del administrador asegurar que el fondo de imprevistos sea suficiente para cubrir el deducible máximo potencial establecido.
El incumplimiento de la obligación de asegurar los bienes comunes acarrea responsabilidades directas para el administrador y la persona jurídica.
El administrador, como representante legal, tiene un deber fiduciario ineludible de contratar y mantener el seguro obligatorio, presupuestando y gestionando su renovación. La falta de póliza o una póliza con valor insuficiente constituye una omisión grave en el cumplimiento de sus deberes legales.
El incumplimiento genera consecuencias de responsabilidad civil y administrativa. Si ocurre un siniestro sin póliza, el administrador opera bajo una presunción legal de culpa leve. Los copropietarios pueden demandar al administrador y a los miembros del Consejo por los perjuicios.
Respecto a las sanciones y el control, la imposición de multas por fallas administrativas internas es competencia de la Asamblea de Copropietarios o del Consejo de Administración. A nivel externo, el control puede ser ejercido por la Alcaldía Municipal o el Juez Civil.
Si bien la ley solo exige Incendio y Terremoto, una gestión de riesgo profesional requiere una Póliza Global de Copropiedades que incorpore amparos esenciales para la operación diaria.
La cobertura más importante adicional es la de Responsabilidad Civil Extracontractual (RCE). Esta protege a la copropiedad contra reclamaciones de terceros por daños o lesiones originados en los bienes comunes, evitando costosos litigios.
Otro amparo de vital importancia es el de Daños por Agua. Este cubre daños por rotura de tuberías matrices, que es el principal generador de siniestralidad.
Adicionalmente, se recomienda incluir coberturas por Hurto y Vandalismo, y la Póliza de Manejo (fidelidad de empleados), para proteger los activos y fondos comunes contra riesgos operacionales.
La obligatoriedad de asegurar los bienes comunes contra incendio y terremoto en Propiedad Horizontal en Colombia es un mandato legal claro. Este requisito es el principal mecanismo de protección financiera para la existencia de la copropiedad y el patrimonio individual de sus dueños.
La siguiente tabla resume los requisitos legales ineludibles para la Propiedad Horizontal colombiana:
Requisitos Legales Obligatorios del Seguro de PH
Para una gestión de riesgo completa, se recomienda transicionar de una póliza de cumplimiento obligatorio a una Póliza Global de Propiedad Horizontal:
Análisis de Coberturas: Obligatorias vs. Esenciales
Los administradores deben revisar anualmente no solo la existencia y vigencia de la póliza de Incendio y Terremoto, sino también su suficiencia.
Esto implica realizar o actualizar el Avalúo Técnico de Reconstrucción para evitar el infra-seguro, y aumentar los límites de RCE. El seguro debe ser tratado como la defensa administrativa más importante contra la pérdida total de la estructura y el patrimonio de los copropietarios.
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