El inicio de 2026 plantea un desafío financiero sin precedentes para la propiedad horizontal en Colombia. Mientras que el Índice de Precios al Consumidor (IPC) proyectado para el cierre de 2025 se sitúa entre el 5,3% y el 5,8%, los presupuestos de edificios y conjuntos residenciales enfrentan una presión mucho mayor. Este reporte analiza cómo el incremento del salario mínimo y las reformas laborales golpean directamente la estructura de costos de las copropiedades, obligando a ajustes en las expensas comunes que podrían superar el 20% o incluso el 30% en casos con vigilancia privada.
Históricamente, muchos copropietarios esperan que la cuota de administración se incremente solo en función de la inflación (IPC). Sin embargo, para 2026, utilizar este indicador como único referente generaría un déficit presupuestal inmediato.
La razón es técnica: entre el 60% y el 70% del presupuesto de una propiedad horizontal se destina a cubrir servicios que dependen estrictamente del costo de la mano de obra, como la vigilancia, el aseo y el mantenimiento. Dado que el incremento ponderado del ingreso mínimo (salario base más auxilio de transporte) para 2026 fue fijado en un 23,7%, el costo de operación del inmueble se aleja drásticamente del promedio de inflación del país.
Para entender el impacto en el recibo mensual, es necesario desglosar cómo se traslada el costo laboral a la copropiedad:
El servicio de seguridad es el rubro más sensible y costoso en el presupuesto de un conjunto residencial. En 2026, este servicio experimenta un incremento compuesto que supera el porcentaje del salario mínimo debido a la convergencia de tres factores legales:
En conjunto, estos factores implican que el rubro de vigilancia en la cuota de administración puede tener un aumento real acumulado del 31,77% entre el inicio y el cierre del año.
Aunque con menos intensidad que la vigilancia, los servicios de aseo y mantenimiento de áreas comunes (ascensores, bombas, zonas verdes) también reflejan el impacto salarial.
Es un mito común entre residentes que la ley prohíbe aumentos superiores al IPC o al salario mínimo. La Ley 675 de 2001 es clara al respecto:
El escenario de 2026 obliga a las administraciones y consejos a realizar un ejercicio de comunicación transparente. No se trata de una decisión arbitraria, sino de una respuesta técnica a un cambio estructural en los costos laborales del país.
Para mitigar el golpe en el bolsillo de los residentes, expertos sugieren evaluar:
En resumen, el aumento de la administración en 2026 no es solo un ajuste contable; es el costo necesario para garantizar que el patrimonio de los propietarios siga estando seguro y bien conservado bajo las nuevas reglas de juego laborales en Colombia.
Comunidad Feliz es un software para la administración de edificios y conjuntos que permite gestionar las cuotas de administración, comunicación y procesos clave desde una plataforma web y una app móvil.
Conoce más en ComunidadFeliz.co
