La estructura urbana de las principales ciudades colombianas, especialmente Bogotá, se ha transformado hacia la densificación vertical. Esta realidad convierte a la Propiedad Horizontal (PH) en el escenario principal de la vida ciudadana.
En este contexto, surge el Decreto 768 de 2025 como una herramienta disruptiva. Esta norma redefine la relación entre administradores, consejos, residentes y autoridades de policía.
Vigente desde el 7 de julio de 2025, el decreto reglamenta el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana. Introduce un paradigma de inmediatez y transparencia que obliga a las comunidades a replantear sus manuales de convivencia sin periodos de transición.
Desde la visión de "Bogotá, mi Ciudad, mi Casa", el decreto busca que el respeto mutuo y la eficiencia sean pilares de la paz urbana. La convivencia deja de ser un asunto puramente privado. Ahora, alcaldes e inspectores tienen facultades más directas para garantizar el orden público.
El Decreto 768 de 2025 se aplica a todas las propiedades horizontales del país. Esto incluye edificios residenciales, comerciales, mixtos y parcelaciones.
Su implementación es obligatoria e inmediata, ya que no contempla un régimen de transición. Las copropiedades deben revisar sus reglamentos y capacitar a su personal ahora mismo para evitar sanciones que afecten el patrimonio de la administración.
El decreto establece que cada habitante es el responsable primario de su intimidad. El artículo 2.2.8.18.12.1.1 indica que los residentes deben evitar que sus actividades privadas trasciendan al exterior por ventanas o balcones.
Sin embargo, se refuerza la protección del domicilio frente a pruebas ilícitas. Ya no es válido usar videos o fotos capturados sin consentimiento para sancionar ruidos o conductas dentro de los apartamentos.
Cualquier prueba obtenida violando la intimidad carece de validez en procesos de policía. Esto obliga a las administraciones a depender de testimonios directos o de la intervención oportuna de la autoridad en lugar de grabaciones invasivas.
No obstante, los registros de cámaras en zonas comunes (pasillos, ascensores) conservan su validez. Esto aplica siempre que el sistema cumpla con la ley de protección de datos y no apunte al interior de las unidades privadas.
El Decreto 768 rompe la autonomía absoluta de las copropiedades sobre sus zonas comunes. Ahora, los alcaldes pueden intervenir en salones sociales o canchas cuando las actividades "trasciendan a lo público".
Si una actividad afecta la tranquilidad del entorno, el alcalde puede emitir un acto administrativo declarando dicha trascendencia. Esto le permite fijar horarios de funcionamiento obligatorios, por encima del manual de convivencia interno.
El artículo 2.2.8.18.12.1.3 introduce un cambio de visión sobre la integridad urbanística. La instalación de ciertos elementos de protección en ventanas ya no se considera una alteración de la fachada.
Esta norma prioriza el derecho de los habitantes a mejorar su calidad de vida y seguridad. Los consejos de administración ya no podrán prohibir estos elementos basándose únicamente en la estética colectiva.
El decreto fortalece la respuesta frente a la ocupación ilegal de bienes comunes o privados. La Policía Nacional debe actuar de forma inmediata para expulsar a perturbadores e invasores.
Para los administradores, esta es una herramienta poderosa de gestión. Permite proteger los activos de la copropiedad mediante una intervención policial preventiva y ágil.
Además, para estos trámites ante la autoridad de policía no se requiere obligatoriamente de un abogado. El administrador puede actuar directamente en representación de la copropiedad, reduciendo costos.
El artículo 2.2.8.18.12.1.7 establece un mecanismo coercitivo para garantizar el acceso a la información. Si un administrador niega injustificadamente un acta de asamblea, el alcalde puede ordenar su entrega inmediata.
El incumplimiento de esta orden administrativa se considera un comportamiento contrario a la convivencia. Esto conlleva sanciones económicas directas para el administrador en su calidad de persona natural.
El Decreto 768 reconoce a las mascotas como seres sintientes y miembros de la comunidad. Sin embargo, endurece los controles exigiendo un censo detallado de todos los animales residentes.
Este censo debe estar disponible para consulta inmediata de la policía en la recepción o portería. La administración es responsable de mantener esta información actualizada permanentemente.
Para las razas de manejo especial, el administrador debe verificar la póliza de responsabilidad civil vigente. También debe confirmar el registro del animal ante la alcaldía local.
La falta de estos documentos permite que la autoridad proceda con la incautación del animal. Además, el propietario enfrentará multas específicas por el incumplimiento de las normas de seguridad.
Si una copropiedad alquila sus espacios para eventos comerciales permanentes, debe cumplir con la Ley 1801 de 2016. Esto iguala las obligaciones de la PH a las de cualquier establecimiento de comercio.
El administrador debe asegurar que existan permisos de uso de suelo y certificados de bomberos. También es obligatorio el pago de los impuestos correspondientes a la actividad económica.
Ignorar estas reglas puede causar el cierre definitivo de las áreas comunes. Además, la copropiedad podría perder ingresos no operacionales valiosos por sanciones administrativas.
El decreto detalla el Proceso Único de Policía, enfocado en el restablecimiento de la convivencia. Este proceso prioriza mecanismos de protección y educación sobre el castigo tradicional.
Las decisiones se adoptan en audiencias públicas y son de ejecución inmediata. Al ser un proceso administrativo y no judicial, ofrece la celeridad que requieren los conflictos comunitarios.
El Decreto 768 de 2025 integra la gestión privada de la PH con el marco de seguridad ciudadana. Reconoce que vivir en comunidad requiere la protección activa del Estado.
Para los administradores, es una oportunidad de profesionalización. Para los residentes, es la garantía de que sus derechos están respaldados por una autoridad más ágil y cercana.
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