La economía colombiana en 2026 enfrenta un cambio profundo en los costos de la propiedad horizontal. El ajuste histórico del salario mínimo y las reformas laborales han reconfigurado los presupuestos de edificios y conjuntos residenciales.
Este análisis detalla cómo el nuevo Salario Mínimo Mensual Legal Vigente (SMMLV) y las tarifas de la Superintendencia de Vigilancia afectan la sostenibilidad financiera de las copropiedades.
A partir del 1 de enero de 2026, el SMMLV se fijó en COP$1.750.905, según los Decretos 1469 y 1470 de 2025. Esto representa un incremento del 23% respecto al año anterior.
Además, el auxilio de transporte subió a COP$249.095.[1, 6] Sumando ambos conceptos, el ingreso básico total o "Salario Vital" alcanza los COP$2.000.000 mensuales. Para la propiedad horizontal, esta base es crítica porque sobre ella se calculan todas las cargas prestacionales y recargos de seguridad.
Contratar a un trabajador que devenga el mínimo implica para la empresa (y por ende para la copropiedad) una carga adicional significativa por encima del salario básico.
La Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada, en cumplimiento de sus facultades legales, ha emitido directrices claras sobre las tarifas mínimas que deben cobrar las empresas del sector para la vigencia 2026. La Circular Externa 20251300000115CS establece que el esquema tarifario no será estático, sino que presentará un comportamiento escalonado en tres fases críticas durante el año. Este dinamismo responde a la entrada en vigor de diferentes etapas de la reforma laboral, específicamente el aumento de los recargos dominicales y la reducción de la jornada máxima legal.
Desde el 1 de enero hasta el 30 de junio de 2026, la tarifa mínima se rige por un factor de 9,77 SMMLV para servicios de 24 horas y 30 días al mes. Es imperativo destacar que este factor de 9,77 ya integra el impacto del nuevo horario nocturno, el cual, según la Ley 2466 de 2025, comenzó a regir de manera retroactiva desde el 25 de diciembre de 2025, situando el inicio de la jornada nocturna a las 7:00 p.m..
Para una copropiedad, esto significa que el costo base del servicio durante el primer semestre se sitúa en COP$17.106.341, antes de aplicar los gastos de administración, supervisión e IVA. El cambio en el horario nocturno de las 9:00 p.m. a las 7:00 p.m. implica que dos horas adicionales de cada turno diario ahora deben remunerarse con un recargo del 35%, lo que explica por qué el factor prestacional se elevó significativamente respecto a los años previos.
A partir del 1 de julio de 2026, la estructura de costos sufre su primera modificación semestral. La reforma laboral estipula que el recargo por trabajo en domingos y festivos aumentará progresivamente hasta alcanzar el 100% en 2027; para el periodo comprendido entre el 1 de julio y el 14 de julio de 2026, este recargo se sitúa en el 90%.
Esta variación técnica obliga a la Superintendencia a ajustar el factor tarifario de 9,77 a 9,85 SMMLV. Aunque el incremento nominal parece marginal (0,8%), representa un gasto adicional de COP$140.073 mensuales por puesto, situando la tarifa base en COP$17.246.414.
El hito más desafiante para el presupuesto de vigilancia ocurre el 15 de julio de 2026. En esta fecha se implementa la etapa final de la reducción de la jornada laboral establecida en la Ley 2101 de 2021, alcanzando el límite de 42 horas semanales sin disminución del salario. Para las empresas de seguridad, cubrir un puesto de 24 horas con una jornada semanal más corta implica necesariamente el pago de más horas extras o la contratación de personal de relevo adicional.
En consecuencia, el factor tarifario escala a 10,21 SMMLV, elevando la tarifa base a COP$17.876.740. Este salto representa un incremento acumulado en la tarifa de vigilancia de más del 31% en comparación con el cierre de 2025, un fenómeno que los expertos han calificado como "un golpe al bolsillo de los copropietarios" sin precedentes en la historia reciente de la propiedad horizontal.
Un gran desafío en las asambleas de 2026 es la brecha entre la inflación y los costos de nómina. Mientras el IPC proyectado ronda el 5,1% - 5,3%, el costo de vigilancia (que es el 60-65% del presupuesto) sube más del 23%.
Si una copropiedad solo aumenta la cuota según el IPC, enfrentará un déficit operativo casi inmediato. Los expertos estiman que las cuotas de administración deben subir entre un 18% y un 20% solo para mantener el equilibrio.
La normativa de la Superintendencia de Vigilancia establece una distinción fundamental en la aplicación de estas tarifas dependiendo de la clasificación del inmueble. Esta diferenciación tiene implicaciones legales y operativas que los consejos de administración deben conocer profundamente.
En estos estratos, el cumplimiento de la tarifa mínima (9,77 a 10,21 SMMLV) es estricto y obligatorio. El modelo de contratación debe seguir los siguientes porcentajes adicionales por concepto de Gastos de Administración y Supervisión (AyS) según la modalidad contratada :
En este sector, las empresas de seguridad tienen prohibido competir mediante la reducción de precios por debajo de estos mínimos. La única excepción es para las cooperativas de vigilancia, a las cuales se les permite otorgar un descuento de hasta el 10% sobre el valor total, como medida de fomento a la economía solidaria.
Para las copropiedades ubicadas en estratos bajos, la circular tarifaria no impone el factor de 9,77 SMMLV como camisa de fuerza. En su lugar, establece que la tarifa a cobrar "deberá garantizar al trabajador el pago de las obligaciones laborales y los costos operativos".
Esto otorga un margen de negociación, pero impone una responsabilidad mayor al administrador. Si la tarifa acordada es tan baja que no permite cubrir la seguridad social o las prestaciones del guarda, la copropiedad incurre en una "culpa in eligendo" y podría ser declarada responsable solidaria ante eventuales demandas laborales de los vigilantes. Se estima que una tarifa "segura" para estos estratos en 2026 no debería ser inferior a COP$15.500.000 por puesto de 24 horas, considerando el nuevo salario vital.
Para mitigar el "salto" en los costos, muchas copropiedades están migrando a modelos de vigilancia híbrida. Estos sistemas combinan guardas físicos con monitoreo remoto y videoanalítica.
Implementar porterías virtuales o esquemas híbridos puede generar ahorros mensuales del 18% al 35%. Además, el retorno de inversión (ROI) suele alcanzarse en menos de un año, lo que ayuda a estabilizar la cuota de administración a largo plazo.
Ante este panorama, la comunicación con los propietarios debe ser pedagógica y basada en datos:
La fijación definitiva de la cuota depende de la Asamblea General. Un presupuesto bien justificado es la mejor herramienta para evitar conflictos y garantizar que el edificio siga siendo seguro y viable financieramente.
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