La propiedad horizontal en Colombia es un ecosistema jurídico regido por la Ley 675 de 2001. En este marco, el consejo de administración actúa como un órgano de gestión y supervisión clave. Sin embargo, determinar quién tiene la capacidad legal para integrarlo genera constantes conflictos en las asambleas, especialmente cuando se mezclan derechos de familia con la propiedad registral.
La Ley 675 de 2001 fundamenta la convivencia en principios como la función social de la propiedad y la solidaridad. Estos principios limitan el poder del consejo, obligándolo a actuar bajo el respeto a la dignidad humana y el debido proceso, garantizando que cualquier sanción o decisión administrativa respete los derechos fundamentales de los residentes.
La obligatoriedad del consejo depende del uso del suelo: es mandatorio en edificios comerciales o mixtos con más de 30 unidades privadas, mientras que en los residenciales es potestativo. Legalmente, debe estar integrado por un número impar plural (mínimo tres personas) para facilitar la toma de decisiones y evitar empates en las votaciones. Su función principal es supervisar la gestión del administrador y velar por el cumplimiento del reglamento.
Para ser parte del consejo, el artículo 53 de la ley exige ser propietario o delegado. En Colombia, la calidad de propietario no se presume; se demuestra únicamente con el Certificado de Tradición y Libertad. Si una persona no figura en este documento, legalmente no es dueña del inmueble, lo que limita su participación administrativa directa.
Es común que solo uno de los esposos aparezca en el certificado. Aunque el inmueble forme parte de la sociedad conyugal, esto no otorga al cónyuge no titular el derecho automático a ser elegido. Según la ley, cada cónyuge administra sus bienes de forma independiente, por lo que el vínculo matrimonial no reemplaza la titularidad registral necesaria para integrar el consejo.
La figura de "afectación a vivienda familiar" es una protección patrimonial contra embargos, pero no constituye un título de propiedad. Por lo tanto, el cónyuge beneficiario de esta protección sigue siendo un "no propietario" ante la administración de la copropiedad y no puede ser elegido por cuenta propia.
La ley permite que los propietarios deleguen su participación. Esta es la vía legal para que cónyuges, hijos o arrendatarios integren el consejo. Para que sea válido, debe existir un poder escrito que faculte explícitamente al delegado no solo para asistir a la asamblea, sino para postularse y ejercer cargos en el consejo de administración.
La Corte Constitucional ha matizado la rigidez de la ley en sentencias como la C-318 de 2002, priorizando el derecho a la participación. Se ha establecido que los residentes no propietarios (como moradores o arrendatarios) tienen derecho a ser oídos en temas que afecten su calidad de vida. Incluso, algunas interpretaciones sugieren que, si la asamblea los elige y el reglamento no lo prohíbe, su participación en el consejo fortalece la democracia interna del conjunto.
No todos los propietarios son aptos para el cargo. Existen inhabilidades éticas y legales, como estar en mora con las cuotas de administración, lo cual genera un conflicto de intereses evidente. Asimismo, se prohíbe que los consejeros tengan vínculos de parentesco con el administrador o el revisor fiscal para garantizar la independencia en el control de los recursos.
Si un reglamento interno contradice normas imperativas de la Ley 675, dichas cláusulas se consideran "no escritas". Por ejemplo, si un reglamento intenta prohibir la delegación que la ley permite, el derecho del propietario a ser representado debe prevalecer. En caso de duda, la asamblea general tiene la facultad de decidir sobre la elegibilidad de los candidatos.
Ser consejero implica una responsabilidad civil y solidaria. Los miembros del consejo responden con su propio patrimonio por los perjuicios que causen por dolo o culpa. Por ello, es vital que todas sus decisiones queden documentadas en actas firmadas y que actúen siempre bajo el marco del reglamento y la ley.
Herramientas digitales como ComunidadFeliz.co facilitan la transparencia en estos procesos. Al centralizar el libro de propietarios y permitir la carga de poderes digitales, se reduce el riesgo de impugnaciones. La tecnología asegura que las votaciones sean verificables y que solo personas legalmente aptas integren los órganos de administración.
La correcta conformación del consejo de administración es la base de la estabilidad institucional en cualquier copropiedad. Una elección realizada bajo los parámetros legales —verificando la titularidad en el Certificado de Libertad o la validez de los poderes de delegación— protege a la administración de futuras impugnaciones y nulidades que podrían paralizar la gestión.
En respuesta al caso planteado: si solo el esposo figura en el certificado, la esposa no puede ser elegida consejera simplemente por su vínculo matrimonial. Para ser apta, debe presentar un poder firmado por su esposo donde él la delegue formalmente. Cumplir con estos requisitos técnicos evita que las decisiones del consejo sean anuladas a futuro y garantiza una administración sólida para el patrimonio de toda la comunidad.
La clave del éxito radica en encontrar el equilibrio entre el rigor técnico y la participación comunitaria. Apoyarse en la tecnología para gestionar datos y asambleas no solo simplifica estos procesos, sino que brinda la transparencia necesaria para que todos los residentes confíen en quienes los representan. Una comunidad bien informada y legalmente blindada es el primer paso para una convivencia feliz y una administración eficiente que cuide el patrimonio de todos.
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