El envejecimiento poblacional en Colombia representa uno de los desafíos más significativos para la administración de la propiedad horizontal en el siglo XXI. La transición demográfica hacia una sociedad con mayor proporción de personas mayores de sesenta años exige una reevaluación profunda de cómo se gestionan los edificios y conjuntos residenciales, no solo desde una perspectiva de mantenimiento de infraestructura, sino como entornos de cuidado, inclusión y garantía de derechos fundamentales. La Ley 675 de 2001, que rige la propiedad horizontal, debe hoy interpretarse en armonía con un robusto bloque de constitucionalidad y leyes específicas de protección al adulto mayor, como la Ley 1251 de 2008 y la Ley 1850 de 2017, para asegurar que la vivienda compartida cumpla su función social y solidaria.
La protección del adulto mayor en Colombia no emana de una única norma, sino de un andamiaje legislativo que busca blindar la dignidad, la autonomía y la integridad de esta población. Para el administrador de propiedad horizontal, comprender esta red de responsabilidades es esencial para evitar riesgos legales y promover una convivencia armónica. El fundamento inicial se encuentra en la Ley 1251 de 2008, la cual dicta normas tendientes a procurar la protección, promoción y defensa de los derechos de los adultos mayores, definiendo al Estado, la sociedad y la familia como responsables concurrentes de su bienestar.
Un punto de inflexión en la legislación colombiana fue la promulgación de la Ley 1850 de 2017. Esta norma no solo establece medidas de protección, sino que introduce modificaciones críticas al Código Penal (Ley 599 de 2000) para penalizar el maltrato por abandono. En el contexto de la propiedad horizontal, donde el aislamiento puede pasar desapercibido tras las puertas de las unidades privadas, la ley impone una responsabilidad ética y, en ciertos casos, una obligación de reporte a las autoridades cuando se detectan situaciones de vulnerabilidad extrema o maltrato intrafamiliar.
La relevancia de la Ley 1850 radica en su enfoque preventivo. El artículo 17A de la Ley 1315 de 2009, adicionado por esta norma, subraya que los centros de protección y las instituciones de atención deben acoger a los afectados por violencia intrafamiliar. Aunque una copropiedad no es un centro de protección, el administrador, en ejercicio de su función de "vigilar los bienes comunes y la seguridad", debe estar articulado con las Comisarías de Familia y la Defensoría del Pueblo para activar las rutas de protección cuando un residente mayor se encuentra en estado de indefensión.
El artículo 2 de la Ley 675 de 2001 establece que los reglamentos de propiedad horizontal deben respetar la función social y ecológica de la propiedad. Este concepto, que emana de la Constitución Política de 1991, implica que el derecho a la propiedad privada no es absoluto y debe ceder ante el interés general y la protección de sujetos vulnerables. En el día a día de un conjunto residencial, esto se traduce en la obligación de los órganos de administración (Asamblea, Consejo y Administrador) de facilitar las condiciones para que el adulto mayor ejerza sus derechos de manera plena y autónoma.
La accesibilidad no es una concesión o una mejora estética; es un requisito legal y una herramienta de empoderamiento. Un entorno con barreras arquitectónicas condena al adulto mayor al encierro, lo que acelera su deterioro físico y cognitivo. El Estado colombiano, a través de las Normas Técnicas Colombianas (NTC), ha definido parámetros exactos que deben cumplir las áreas comunes de las copropiedades para ser consideradas seguras y accesibles.
Las rampas son el elemento más visible de la accesibilidad, pero a menudo se construyen incorrectamente, convirtiéndose en trampas peligrosas. La NTC 4143 establece que la pendiente de una rampa debe estar inversamente relacionada con su longitud. Por ejemplo, una rampa muy corta puede tener una inclinación mayor, pero a medida que el tramo se alarga, la pendiente debe disminuir para evitar el volcamiento de sillas de ruedas o el agotamiento extremo del usuario.
Además de la pendiente, la NTC 4143 exige un ancho mínimo libre de 0,90 metros para tramos cortos, aunque se recomienda llegar a los 1,20 metros para permitir el paso cómodo de un caminador o una silla de ruedas con acompañante. El uso de materiales antideslizantes tanto en seco como en mojado es imperativo para prevenir caídas, que son la principal causa de morbilidad en la tercera edad dentro de los conjuntos residenciales.
El envejecimiento a menudo viene acompañado de una reducción en la agudeza visual y auditiva. Por ello, la accesibilidad debe ser también sensorial. La NTC 5610 regula la señalización táctil en el piso, utilizando lozas con patrones de "taches" para alertar sobre peligros (como el inicio de una escalera) o patrones de "barras" para indicar rutas seguras de desplazamiento.
La iluminación juega un papel crítico. Las zonas de transición, como las entradas de los ascensores y los rellanos de las escaleras, deben contar con un nivel de iluminancia superior para compensar la menor sensibilidad al contraste de los ojos envejecidos. La falta de un contraste cromático claro en los bordes de los escalones es un factor de riesgo que la administración puede mitigar fácilmente con cintas fotoluminiscentes o pintura de alto contraste, cumpliendo así con su deber de prevención de accidentes.
La seguridad en la propiedad horizontal tradicionalmente se ha enfocado en la prevención de delitos. No obstante, una gestión moderna debe priorizar la seguridad humana. El Plan de Prevención, Preparación y Respuesta ante Emergencias (PPPRAE) de una copropiedad debe estar diseñado con un enfoque diferencial, reconociendo que no todos los residentes pueden evacuar un edificio a la misma velocidad o de la misma manera.
La base de cualquier protocolo de emergencia es la información. El administrador tiene la obligación de mantener actualizado el libro de propietarios y residentes, pero en el caso de los adultos mayores, especialmente aquellos que viven solos, esta información debe ser más detallada. Es necesario conocer quiénes dependen de equipos de oxígeno, quiénes tienen movilidad nula y quiénes padecen trastornos cognitivos que puedan desorientarlos durante una alarma.
Surgue a menudo la duda sobre si recolectar estos datos vulnera la Ley 1581 de 2012 (Habeas Data). Sin embargo, el artículo 10 de dicha ley establece excepciones claras donde la autorización del titular no es necesaria, específicamente en "casos de urgencia médica o sanitaria". Contar con un registro de residentes que requieren asistencia especial para una evacuación no solo es legal, sino que es una medida de debida diligencia que protege a la administración de posibles demandas por negligencia en caso de siniestro.
La evacuación de un adulto mayor requiere un enfoque por fases, tal como lo describen los planes de emergencia estructurados. La detección temprana es fundamental; por ello, los sistemas de alarma deben ser audibles y, preferiblemente, visuales (estroboscópicos) para aquellos con deficiencias auditivas.
El aislamiento social tiene efectos devastadores en la salud mental y física de las personas mayores, incrementando el riesgo de depresión, demencia y enfermedades cardiovasculares. Las copropiedades, al ser comunidades cerradas, ofrecen una oportunidad única para crear redes de apoyo mutuo que funcionen como un "sistema de cuidado" local.
El uso de los salones comunales y áreas verdes no debe restringirse a eventos esporádicos. La administración puede liderar o facilitar la organización de actividades diseñadas específicamente para fomentar la interacción y mantener la funcionalidad del adulto mayor. La jardinería, por ejemplo, es una actividad terapéutica que mejora la coordinación motora y reduce el estrés, a la vez que embellece el conjunto.
Otras actividades con alto impacto en el bienestar incluyen:
En ciudades como Bogotá, la Secretaría Distrital de Integración Social ofrece una amplia gama de servicios para personas mayores que a menudo son desconocidos por los residentes. El administrador puede actuar como un puente de información, publicando en las carteleras o enviando por correo electrónico los requisitos para acceder a programas como las "Casas de la Sabiduría" o los "Centros Día".
Esta labor informativa forma parte de lo que se denomina "Marketing de Contenidos" para la administración. En lugar de limitarse a enviar circulares sobre cuotas de administración, el envío de un boletín sobre "Cursos gratis para personas mayores en la localidad" genera un valor agregado inmenso, mejora la percepción de la gestión y fomenta una cultura de cuidado dentro del edificio.
La convivencia armónica en la propiedad horizontal se basa en el respeto a los derechos del otro, pero los conflictos son inevitables cuando chocan diferentes estilos de vida. El adulto mayor, por su condición, requiere de un entorno más tranquilo y silencioso, lo cual a menudo genera fricciones con vecinos más jóvenes o con familias con niños y mascotas.
El ruido es la principal causa de conflictos en propiedad horizontal. Para el adulto mayor, el descanso no es solo una comodidad, es una necesidad de salud. El Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana y los reglamentos internos deben ser estrictos en el cumplimiento de los horarios de silencio. Las fiestas con niveles de decibelios superiores a los permitidos (45 dB en horario nocturno) no solo son una falta administrativa, sino que pueden ser consideradas un acto que afecta la salud pública de los residentes más vulnerables.
El Comité de Convivencia tiene la función vital de mediar en estos conflictos. Antes de imponer multas, se debe buscar la conciliación, educando a los vecinos ruidosos sobre la presencia de personas mayores en la comunidad que pueden sufrir crisis de ansiedad o insomnio debido a la perturbación del entorno.
La Ley 2054 de 2020 prohíbe la restricción del tránsito de mascotas en zonas comunes, reconociendo su importancia como animales de compañía. Para muchos adultos mayores, su mascota es su principal vínculo afectivo y un motor para su actividad física diaria. La administración debe promover una "tenencia responsable", asegurando que los dueños recojan los desechos y mantengan el control de los animales, pero garantizando que el residente mayor no sea discriminado o limitado en su derecho a disfrutar de la compañía de su animal en las áreas compartidas.
El sector de la propiedad horizontal en Colombia enfrenta en 2026 una transformación estructural impulsada por la profesionalización y la inclusión radical del adulto mayor. Las tendencias actuales no solo buscan la eficiencia administrativa, sino la creación de ecosistemas de "vivienda + bienestar" que respondan al acelerado envejecimiento poblacional.
Para 2026, el programa de protección social al adulto mayor ha alcanzado hitos históricos en cobertura, superando los 3 millones de beneficiarios a nivel nacional. Este aumento en la seguridad económica de los residentes mayores implica que la administración debe estar mejor informada sobre los ciclos de pago y los requisitos de permanencia (como la actualización de datos en el Sisbén) para orientar a los copropietarios y evitar que pierdan estos beneficios vitales por desinformación.
La tendencia inmobiliaria predominante para 2026 es el "envejecimiento en casa" (Aging in Place), apoyado por tecnologías de atención remota y modificaciones ambientales. Los nuevos desarrollos y las rehabilitaciones de edificios antiguos están adoptando el modelo de "Vivienda + Bienestar", donde se asocian con proveedores de salud para ofrecer servicios de enfermería y transporte médico integrados en la copropiedad.
La implementación definitiva de la reforma a la Ley 675 en 2026 exige que los administradores cuenten con certificaciones específicas en gestión de riesgos y trato diferencial. Un administrador en 2026 ya no es solo un gestor financiero; es un coordinador de bienestar que debe garantizar que las asambleas virtuales o mixtas no excluyan a los mayores, facilitando medios híbridos o asistencia técnica para cerrar la brecha digital. La sostenibilidad se convierte en un estándar de desempeño (performance), donde las auditorías energéticas y la accesibilidad universal no solo son requisitos legales, sino variables críticas que definen el valor comercial del inmueble en el mercado actual.
La gestión del adulto mayor en la propiedad horizontal en Colombia es una tarea que requiere sensibilidad humana, rigor técnico y actualización legal constante. No se trata simplemente de cumplir con una lista de chequeo, sino de construir un hábitat donde envejecer sea un proceso digno y acompañado por la comunidad.
De la investigación se desprenden las siguientes recomendaciones accionables para los administradores y consejos de administración:
La propiedad horizontal del futuro es aquella que se diseña para la vida entera. Al adaptar nuestros edificios y nuestra cultura comunitaria a las necesidades del adulto mayor, no solo estamos cumpliendo con un mandato legal, sino que estamos preparando el hogar donde, eventualmente, todos nosotros querremos envejecer con seguridad y alegría.
Comunidad Feliz es un software para la administración de edificios y conjuntos que permite gestionar las cuotas de administración, comunicación y procesos clave desde una plataforma web y una app móvil.
Conoce más en ComunidadFeliz.co
