La gestión de una Propiedad Horizontal (PH) en Colombia implica la administración de recursos y el cumplimiento de leyes. El Revisor Fiscal (RF) es una figura de control esencial y continua, cuya misión es dar certeza a los copropietarios sobre la gestión de los administradores. Su dictamen es un acto de fe pública que certifica si la gestión cumple con la ley y los estatutos. La función del RF es una vigilancia continua e independiente para verificar el cumplimiento legal, asegurar la estabilidad financiera y mitigar riesgos.
La Ley 675 de 2001, que rige la PH, otorga a la Asamblea General de Propietarios la potestad de dirección y control, incluyendo la elección y remoción del Revisor Fiscal (Artículo 38, numeral 5). Esto asegura que el RF responda al máximo órgano de la copropiedad, manteniendo su independencia frente a la Administración y el Consejo.
La Ley 675 de 2001 distingue la obligatoriedad del RF según el uso de la copropiedad:
Cuando se nombra un RF, este debe ser un Contador Público Titulado, con matrícula profesional vigente e inscrito ante la Junta Central de Contadores (JCC). La verificación de estos documentos es vital para la legalidad de su actuación.
La ley (Artículo 56 de la Ley 675/01) permite que, en conjuntos de uso residencial, el RF pueda ser propietario o tenedor de bienes privados. Por el contrario, en conjuntos de uso comercial o mixto, esto está prohibido. Aunque la ley lo autoriza para conjuntos residenciales, las mejores prácticas de gobernanza sugieren enfáticamente elegir a un profesional externo e independiente para maximizar la objetividad y evitar sesgos derivados de sus intereses como copropietario. La designación de un RF sin vínculos patrimoniales garantiza un dictamen imparcial.
A continuación, se resume la obligatoriedad y los requisitos de independencia según el uso de la PH:
Las funciones del Revisor Fiscal se rigen por la Ley 675 de 2001 y, supletoriamente, por el Código de Comercio. Sus deberes son continuos.
La labor del RF se centra en verificar la legalidad de las acciones corporativas.
Es un deber fundamental verificar que las operaciones de la Administración y el Consejo se ajusten a los estatutos (Reglamento de PH), la Ley 675 de 2001 y las decisiones de la Asamblea General.
El RF debe asegurar que la contabilidad de la copropiedad se lleve de manera correcta y oportuna, conforme a las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) y las directrices contables del Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP). También debe inspeccionar los bienes para tomar medidas de conservación o seguridad.
El RF es un canal de comunicación directo para garantizar que las irregularidades sean conocidas.
El RF tiene la obligación de informar por escrito e inmediatamente a la Asamblea, al Consejo o al Administrador sobre cualquier irregularidad detectada en el funcionamiento o manejo financiero.
Si el RF descubre actos graves que comprometan la estabilidad de la copropiedad, debe informar a las autoridades correspondientes, como reportar operaciones sospechosas a la Unidad de Información y Análisis Financiero (UIAF).
El resultado formal de la revisoría fiscal es el dictamen, que es la opinión profesional sobre los Estados Financieros de la PH y la evaluación de la gestión.
El dictamen debe certificar:
Muchos contadores son sancionados por la JCC por "sobreexcederse en sus funciones". El rol del Revisor Fiscal es de control y fiscalización, no de administración. Al participar en la preparación de la información contable o asumir tareas administrativas (como verificar el quórum en asambleas), pierde su objetividad e independencia, lo cual es sancionable y pone en riesgo la validez de su dictamen. Un RF idóneo debe limitar su alcance a las funciones de ley para preservar su independencia.
La elección del RF es un acto de soberanía de la Asamblea General y requiere un procedimiento transparente.
La Asamblea General tiene la potestad de elegir y remover al RF. El Administrador debe convocar a la asamblea (ordinaria o extraordinaria) con al menos 15 días de anticipación. Para la elección, se requiere el quórum que es más de la mitad de los porcentajes de la propiedad. Luego se procede a la votación para elegir al RF y su suplente.
El periodo de elección del RF debe estar en el reglamento de PH, siendo de un año por defecto. Si la asamblea no logra elegir un sucesor al finalizar el periodo, el RF saliente debe continuar en el cargo (interinidad) hasta que la Asamblea nombre y posesione al nuevo profesional. Esto asegura la continuidad del control fiscal.
La elección debe evaluar la capacidad del candidato más allá de la matrícula.
El candidato debe presentar una propuesta técnica que demuestre conocimiento de la PH. Debe detallar cómo realizará la vigilancia en áreas como:
Los honorarios deben ser acordes a la complejidad del conjunto (unidades, transacciones, uso) y la responsabilidad. El Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP) ha emitido guías para calcular tarifas justas que aseguren la diligencia y calidad del servicio.
La independencia es el pilar de la revisoría fiscal. Las inhabilidades buscan eliminar cualquier situación que comprometa el juicio profesional.
La ley prohíbe vínculos familiares con el Administrador o miembros del Consejo de Administración en grados específicos: cuarto de consanguinidad, segundo de afinidad y primer grado civil.
El impedimento aplica al conflicto de interés aparente. Por ejemplo, un RF debe abstenerse de auditar la gestión del administrador saliente si es su cónyuge, ya que el vínculo familiar crea un riesgo ético insuperable y anula la imparcialidad. El profesional debe evitar cualquier situación que ponga en riesgo su objetividad.
El RF no debe tener lazos económicos, amistad íntima, enemistad grave o intereses comunes con la administración o el Consejo.
Está prohibido que el RF ocupe cualquier otro cargo en la copropiedad (Contador, Cajero, Directivo). La fiscalización debe ser independiente de la operación. Participar en la preparación de la información contable anula el control objetivo. La mejor práctica es siempre priorizar la independencia total.
La ausencia de un RF obligatorio o la elección de uno inhabilitado tiene graves consecuencias.
La falta de RF obligatorio o la firma de declaraciones por un profesional inhabilitado conlleva serias implicaciones tributarias, especialmente en PH comercial o mixta.
Según el Estatuto Tributario (Artículo 580), si una PH obligada carece de RF o si este actúa inhabilitado, las declaraciones tributarias se consideran no presentadas ante la DIAN. Esta grave situación genera inestabilidad jurídica, impidiendo el acceso a créditos bancarios y afectando la confiabilidad financiera.
La Junta Central de Contadores (JCC) sanciona a los contadores públicos por faltas éticas y negligencia, con penas que van desde la amonestación hasta la suspensión o la cancelación de la matrícula profesional. Actuar con negligencia (no ser diligente) o dolo (actuar a sabiendas de una suspensión o inhabilidad) son causales de sanciones severas. Por ejemplo, se ha sancionado la cancelación del registro por actuar estando suspendido previamente.
El RF asume responsabilidad solidaria con la administración si, por negligencia grave, omite informar irregularidades que causan un perjuicio económico a la copropiedad. Una sanción formal de la JCC prueba el fallo en la vigilancia continua, permitiendo acciones judiciales por daños y perjuicios. Elegir un RF adecuado es una forma de mitigar el riesgo administrativo.
La selección del RF debe ser exhaustiva, enfocada en la integridad, independencia y capacidad técnica.
El primer paso es la verificación legal.
Es crucial confirmar que el candidato es Contador Público, que su matrícula ante la JCC está vigente y libre de sanciones o suspensiones.
La verificación de antecedentes públicos es obligatoria:
El RF debe demostrar dominio del contexto específico de la PH.
El candidato debe tener conocimiento profundo de la Ley 675 de 2001 y las normativas contables y fiscales de la PH. La experiencia previa en copropiedades similares es un indicador de competencia.
La propuesta de servicios debe ser detallada y técnica, cubriendo explícitamente la fiscalización del cumplimiento, los estados financieros, la ejecución presupuestal y los aspectos tributarios. Una propuesta vaga es una señal de alerta.
La evaluación de la independencia debe ser rigurosa.
Se debe solicitar una declaración juramentada formal que confirme la inexistencia de cualquier vínculo de parentesco (4º consanguinidad, 2º afinidad, 1º civil), económico, comercial o de amistad íntima con la Administración o el Consejo.
Solicitar referencias de otras PH permite evaluar su conducta práctica: su puntualidad, su capacidad para reportar irregularidades de forma oportuna y su firmeza para mantener la independencia frente a administradores.
La Revisoría Fiscal debe verse como una inversión estratégica para proteger el patrimonio y la legalidad. Un RF independiente y competente es la mejor defensa contra la mala administración. Se recomienda, incluso en conjuntos residenciales (donde la ley lo permite), priorizar a un profesional externo para garantizar la máxima objetividad y evitar conflictos de interés en la comunidad.
Aunque la Asamblea define el periodo (generalmente un año), la relación debe formalizarse con un contrato de prestación de servicios que defina los procedimientos para su renuncia o remoción. Ante una salida anticipada, la Administración debe actuar diligentemente para elegir un reemplazo y asegurar la continuidad del control fiscal.
El Revisor Fiscal es el veedor crítico de los recursos comunes y el garante del cumplimiento legal. Su elección adecuada, basada en la due diligence de sus credenciales, ética e independencia, es fundamental para una Propiedad Horizontal transparente, eficiente y segura. Invertir en un RF idóneo es invertir en la protección legal y financiera de la comunidad.
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