La temporada de festividades (Novena, Nochebuena, Año Nuevo) es un desafío previsible para la Propiedad Horizontal (PH). El aumento de visitantes y el uso intensivo de espacios comunes eleva el riesgo de conflictos, siendo el ruido excesivo y el uso inadecuado de las zonas comunes las principales fuentes de tensión. El derecho a la celebración debe equilibrarse con el derecho a la tranquilidad, exigiendo un estricto cumplimiento normativo.
Existe una percepción errónea de que las reglas de convivencia se flexibilizan en diciembre, lo cual choca con la realidad legal. La convivencia se define como la interacción pacífica en el marco del ordenamiento jurídico (Artículo 5°, Ley 1801). El incumplimiento, especialmente en perturbación sonora (Artículo 33, Ley 1801), se debe a la inacción administrativa. El Administrador, como gerente y líder, debe ser proactivo en la aplicación de la ley interna y externa.
La prevención es la herramienta más efectiva. La Administración debe establecer políticas sólidas y anticiparse al riesgo. Omitir recordar o aplicar normas genera una percepción de relajación de reglas. Este contenido exhaustivo, fundamentado en la ley, busca servir de referencia para la solución de problemas reales mediante información precisa, un pilar fundamental en cualquier estrategia de contenido de alta autoridad.
La gestión de conflictos se basa en la Ley 675 de 2001 (Régimen de PH) y la Ley 1801 de 2016 (Control Policial).
La PH está obligada a cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento interno. Se prohíbe explícitamente "Producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad". El incumplimiento habilita la potestad sancionatoria interna, la cual debe ser ejercida por la Asamblea General de Copropietarios o, si está delegada expresamente, por el Consejo de Administración.
El Código de Policía se activa por perturbación sonora de orden público (Artículo 33). Es crucial conocer y difundir los límites de ruido (en decibelios) definidos por el Ministerio de Ambiente, los cuales son estrictos en el horario nocturno (9:01 pm a 7:00 am).
La Ley 675 establece un proceso sancionatorio formal y diferido (debido proceso), mientras que la Ley 1801 permite a la Policía imponer medidas correctivas inmediatas en flagrancia. Estas medidas incluyen Multas Tipo 3 o 4, y la Disolución de la reunión. El administrador debe documentar rigurosamente la perturbación para respaldar la acción policial y proteger la Responsabilidad Civil de la gestión. El administrador es el responsable de hacer efectivas las sanciones, aún acudiendo a la autoridad policial competente si fuere el caso.
Marco Sancionatorio: Ley 675 vs. Ley 1801
La anticipación mediante comunicación constante y empática es clave para la prevención de conflictos.
El administrador debe liderar con un plan comunicacional digital. La Circular Preventiva debe recordar los límites de ruido, las políticas de uso de zonas comunes, la responsabilidad por invitados, y los contactos de emergencia. Esta proactividad es un escudo legal que evita que el infractor argumente desconocimiento de la norma.
Las zonas comunes son puntos focales de conflicto. Es vital regular su uso, recordando que el incumplimiento puede llevar a sanciones restrictivas (prohibición de uso del salón comunal, etc.). Se recomienda el registro de visitantes para controlar el aforo, mantener la trazabilidad y prevenir riesgos.
Las decoraciones deben gestionarse para evitar riesgos y conflictos estéticos. Las normas prohíben modificar fachadas o bloquear la circulación. Si una decoración implica riesgo (incendio, tropiezo) o afecta la estética, el administrador está facultado para exigir su retiro inmediato o ejecutarlo por cuenta del propietario.
El uso de pólvora o fuegos artificiales está estrictamente regulado (Decreto 2174 de 2023 y Ley 670 de 2001) y debe prohibirse enfáticamente en la PH. La prohibición incluye artículos con fósforo blanco. La violación debe ser notificada a los alcaldes municipales/distritales, quienes son competentes para imponer sanciones como el cierre de establecimientos.
Ante un conflicto, se debe seguir una escala que prioriza el diálogo.
El diálogo y la empatía son la primera etapa y contribuyen a comunidades resilientes. Fomentar espacios seguros para la expresión de opiniones es clave para la armonía.
El Comité de Convivencia actúa como mediador, buscando soluciones basadas en el manual de convivencia. Su limitación legal es crucial: no tiene autoridad para imponer multas ni sanciones. Si la mediación fracasa, el caso se traslada al Consejo o la Asamblea.
La imposición de sanciones (multas o restricciones de zonas comunes no esenciales) solo puede ser decidida por la Asamblea o el Consejo, no por el Administrador. La Ley 675 exige garantizar el debido proceso: derechos de defensa, contradicción e impugnación del infractor. La omisión de estos pasos anula la sanción, permitiendo la impugnación ante un Juez Civil.
Etapas Críticas del Debido Proceso Sancionatorio (Ley 675)
Las sanciones consisten en Multas sucesivas que no pueden superar dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, con un límite acumulado total de diez (10) veces dichas expensas. También incluyen la restricción del uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como el salón comunal y las zonas de recreación. La evidencia legislativa refuerza que los jueces serán estrictos al revisar cualquier sanción interna por violación del derecho de defensa.
La PH replica un sistema de Estado de Derecho: el administrador ejecuta, pero no impone castigos.
El llamado a la Policía es el último recurso, reservado para flagrantes violaciones del orden público (ruido que excede límites, riesgo inminente). El administrador tiene la responsabilidad de ejecutar las sanciones y acudir a la autoridad policial si es necesario.
La gestión exitosa requiere liderazgo administrativo, legalidad y respeto mutuo.
Para asegurar una temporada tranquila, la administración y los residentes deben enfocarse en acciones prácticas y basadas en la normativa. El contenido publicado debe servir como una herramienta oficial y recurrente para la comunidad:
La prevención no es solo normativa, sino social. El Administrador, con apoyo del Consejo o el Comité de Convivencia, debe promover acciones que fortalezcan las relaciones interpersonales y la empatía entre vecinos. Esto incluye:
La convivencia en diciembre es un acto de liderazgo administrativo y civilidad comunitaria.
La temporada decembrina, con su promesa de celebración, expone la fragilidad de la convivencia en Propiedad Horizontal. La clave para una temporada armónica reside en el liderazgo proactivo de la Administración, que debe anticiparse al conflicto y no solo reaccionar ante él.
Para el Administrador, el mandato es claro: Comunicación, Prevención y Debido Proceso. Se debe difundir con antelación las normas estrictas sobre ruido (especialmente después de las 9:00 p.m.), el control de aforo de visitantes, y la prohibición innegociable de la pirotecnia. La efectividad de la gestión se mide en la solidez de su documentación y en el irrestricto cumplimiento del debido proceso de la Ley 675 al imponer sanciones.
Para los residentes, el mensaje es un llamado a la Civilidad y Responsabilidad. El derecho a celebrar termina donde comienza el derecho fundamental a la tranquilidad del vecino. Una comunidad resiliente es aquella que prioriza el diálogo (Comité de Convivencia) y comprende que la acción policial (Ley 1801) es la consecuencia inmediata de la falta de respeto a los límites de convivencia establecidos por la Ley colombiana.
Solo bajo este marco dual de legalidad estricta y empatía comunitaria, se podrá garantizar que la PH transcurra las fiestas en una verdadera y duradera tranquilidad.
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