La llegada del trabajo remoto ha transformado permanentemente la vida en la Propiedad Horizontal (PH) en Colombia, introduciendo retos operativos, de convivencia y, sobre todo, riesgos legales y fiscales. Para administradores y consejos, gestionar el Teletrabajo (desde el apartamento) y el Co-working Residencial (en zonas comunes) requiere adaptar la normativa interna y reinterpretar la Ley 675 de 2001.
Es crucial distinguir entre las diferentes formas de trabajo remoto para aplicar las regulaciones correctas.
Los conflictos en la PH surgen de la confusión entre los derechos laborales del residente y las normas de convivencia de la copropiedad.
Se rige por la Ley 1221 de 2008 y es una forma formal de ejecución del contrato de trabajo pactada de antemano. El empleador está obligado a asumir costos como el Auxilio de Conectividad (reemplazando el auxilio de transporte) y debe reconocer el valor de la energía e internet utilizados por el trabajador en su unidad privada.
Ocurre bajo condiciones excepcionales o circunstanciales, como emergencias. Aunque es menos formal que el Teletrabajo, la jurisprudencia tiende a aplicar beneficios similares, como el reemplazo del auxilio de transporte por el de conectividad.
A diferencia de los anteriores, no es una modalidad laboral, sino un servicio (o amenity) provisto por la PH para uso exclusivo de sus residentes. Su propósito es ofrecer un entorno de trabajo funcional y controlado dentro del conjunto, distinto a la oficina en el apartamento.
Tabla 1: Comparativo Legal: Teletrabajo vs. Trabajo en Casa vs. Co-working Residencial
Los espacios de co-working aumentan el atractivo de los proyectos inmobiliarios. Ofrecen flexibilidad, ahorro en transporte y mitigación de la soledad y las distracciones del trabajo en casa. Sin embargo, el aumento generalizado del trabajo desde el hogar incrementa los costos operativos de la copropiedad, como el mayor consumo de agua, energía en áreas sociales, desgaste de ascensores y mayor limpieza. Este aumento en los costos comunes debe ser considerado en la reevaluación presupuestaria.
La Ley 675 de 2001 prioriza la convivencia pacífica. El trabajo remoto pone a prueba este principio.
El propietario tiene derecho a disfrutar su bien privado, lo que incluye trabajar en él, pero este derecho está limitado por el deber de no realizar actividades molestas (ruido, etc.). La Asamblea General puede reformar el Reglamento de PH y el Manual de Convivencia para establecer reglas claras sobre el uso de los espacios comunes.
El ruido es el conflicto más común generado por el trabajo en casa. El administrador debe requerir formalmente la "inmediata cesación" de actividades molestas con "cierta continuidad en el tiempo". El espacio de co-working residencial es la herramienta clave para controlar conflictos, ya que permite trasladar los ruidos operacionales (llamadas, reuniones) de las unidades privadas a un entorno regulado. Esto fortalece la posición de la administración para aplicar sanciones por ruido en los apartamentos, al haber ofrecido una alternativa.
El co-working requiere inversión en mobiliario ergonómico, Wi-Fi de alta velocidad y áreas funcionales (salas de reuniones, cabinas telefónicas). La administración debe prever mayores gastos variables en el presupuesto anual debido al incremento del uso de servicios comunes. Es fundamental mantener un estricto control de acceso para garantizar la seguridad, especialmente si se permite el ingreso a personas externas (terceros).
La decisión más importante es si el co-working será un gasto común mejorado o una actividad económica generadora de ingresos, pues un error puede resultar en la pérdida de beneficios tributarios.
Las PH residenciales, comerciales o mixtas tienen la calidad de "no contribuyentes de impuestos nacionales", siempre que sus actividades estén estrictamente relacionadas con su objeto social, que es la administración, conservación y mantenimiento de los bienes comunes. Si una PH realiza actividades con ánimo de lucro (explotación económica), pierde este estatus y debe contribuir con impuestos como cualquier otra empresa.
Si el espacio de co-working se monetiza incorrectamente, representa un riesgo fiscal. La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) puede reclasificar a las copropiedades que explotan económicamente sus zonas comunes. El IVA se activa cuando el cobro a residentes o terceros supera la simple recuperación de costos marginales. La PH que busca lucro asume inmediatamente obligaciones tributarias complejas, como la declaración y pago del IVA, y la facturación electrónica. Se recomienda enfocar el modelo financiero en el costo cero (no lucro) para priorizar la estabilidad fiscal.
Tabla 2: Implicaciones Fiscales de la Monetización de Zonas Comunes en PH
Para mantener el estatus de no contribuyente, la inversión debe financiarse mediante una Cuota Extraordinaria y el mantenimiento con la Cuota Ordinaria. Si existe una tarifa de uso, debe ser mínima y estar destinada únicamente a cubrir los costos marginales de operación y mantenimiento, sin generar utilidad.
La implementación del co-working debe seguir estrictamente la Ley 675 de 2001.
La inversión inicial (Cuota Extraordinaria) debe ser aprobada por la Asamblea y cobrada estrictamente por el coeficiente de copropiedad. Cobrar cuotas extraordinarias por partes iguales (el mismo monto para todos los apartamentos) es un error legal que puede ser impugnado y anular la decisión.
Es esencial establecer un régimen de uso claro y detallado en el Manual de Convivencia. Puntos clave a regular son: horarios de operación, sistemas de reserva, uso obligatorio de audífonos, restricción de llamadas ruidosas en áreas abiertas y sanciones por incumplimiento de las normas.
Tabla 3: Requerimientos Clave para la Reglamentación del Co-working PH
El ROI del co-working residencial debe medirse en términos sociales y de valorización inmobiliaria, no en ingresos directos. Un espacio funcional reduce las quejas por ruido en las unidades privadas, aumenta la satisfacción de los residentes y mejora el atractivo y el valor del inmueble. El administrador debe asegurar el mantenimiento continuo del espacio mediante la Cuota Ordinaria.
La clave para el éxito del co-working en la PH es equilibrar el valor añadido para el residente con los riesgos legales y fiscales, priorizando la estabilidad financiera de la copropiedad sobre la rentabilidad marginal.
La hoja de ruta para el administrador y el consejo es:
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